DIRITTI REALI DI GODIMENTO - ACQUISTO DELLA PROPRIETA' PER ACCESSIONE - COSTRUZIONE SU FONDO COMUNE

L'Autore

Monica Payne

Avvocato

La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell’art. 934 c.c., di proprietà comune anche agli altri comproprietari del suolo i quali sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sopportate per l’edificazione dell’opera.

E’ quanto sancito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con una recente sentenza, intervenuta per dirimere un contrasto diacronico nella giurisprudenza di legittimità sulla questione di diritto vertente sulla proprietà della costruzione realizzata da uno dei comproprietari su suolo comune.

Tuttavia, come rileva la Corte, è esclusa l’operatività dell’acquisto per accessione  nei casi previsti dalla legge e dal titolo come disposto dallo stesso art. 934 c.c.

Nello specifico,  sono fatte salve le deroghe alla regola dell’accessione sia nell’ipotesi di violazione delle norme che regolano la comunione  (costruzione edificata senza la preventiva autorizzazione della maggioranza dei condomini trattandosi di innovazione ovvero quando essa pregiudichi il godimento della cosa comune da parte di tutti i comproprietari); sia nell’ipotesi di  un  preventivo e valido contrario accordo tra comproprietario e costruttore, che deve rivestire la forma scritta a pena di nullità (atto  traslativo della proprietà del suolo o costitutivo di un diritto reale), con il quale il proprietario del suolo rinuncia a fare propria la costruzione che sorgerà su di esso.

Nell’ipotesi di violazione delle norme sulla comunione,  il comproprietario che ha subito il pregiudizio potrà ricorrere alle ordinarie azioni possessorie ed alla azione di rivendicazione oltre che esercitare lo ius tollendi e pretendere la demolizione dell’opera.

Cassazione Civile  Sez. U. Sentenza n.3873 pubblicata il 16.02.2018